Para los casi tres millones de monotributistas en Argentina, adquirir una vivienda implica un proceso adicional: demostrar el origen de los fondos. Bancos y escribanías analizan la coherencia entre los ingresos declarados y el valor de la operación.
En Argentina, cerca de tres millones de trabajadores están inscriptos en el régimen de monotributo. Al momento de dar el salto hacia la vivienda propia, más allá de contar con el dinero, es clave poder justificar el origen de esos fondos ante las instituciones intervinientes.
El monotributo, conocido por su simplicidad administrativa, puede presentar desafíos al enfrentarse a los requisitos del mercado inmobiliario. Los topes de facturación del régimen suelen contrastar con los valores de las propiedades, transformando la operación en un proceso que requiere una cuidadosa documentación.
Según datos de Zonaprop, en enero de 2026 el precio medio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) se ubicó en US$2450, manteniéndose estable. Un monoambiente promedio ronda los US$108.000; un dos ambientes, los US$129.000; y un tres ambientes de 70 m² alcanza los US$178.000. Esta estabilidad de precios no necesariamente se refleja en la ecuación entre el valor de una propiedad y los ingresos declarados por un monotributista promedio.
«El monotributista presenta documentación como cualquier otro contribuyente: a qué se dedica, si tiene CUIT o CUIL, cuál es su actividad, su perfil económico», explica el escribano Julián González Mantelli, asesor jurídico-notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. El primer paso, según el profesional, es perfilar al cliente para estimar cuál es su patrimonio «previsible». Cuando la operación supera ese patrimonio razonable, se activa un control más profundo.
«Si una persona que desarrolla una actividad pequeña viene a comprar un inmueble de US$250.000, no es que le vamos a decir que no automáticamente. Pero nos va a llamar la atención y vamos a pedir que justifique el origen de los fondos», señala González Mantelli.
El nivel de exigencia varía según el tipo de operación. En las compras al contado, aunque el uso de efectivo es culturalmente habitual en Argentina, los escribanos deben intensificar la verificación cuando se superan ciertos umbrales de valor. El origen de los fondos puede estar en ahorros acumulados, una herencia, una donación, un préstamo documentado o incluso ingresos de etapas laborales anteriores, siempre que exista trazabilidad.
«Podría ser alguien que hoy es monotributista, pero hace tres años trabajaba en relación de dependencia, fue despedido, cobró una indemnización importante y ese dinero quedó declarado en Bienes Personales. Si hay trazabilidad, se puede razonar la operación», detalla el escribano.
Cuando interviene un crédito hipotecario, los bancos también exigen justificación de ingresos, pero con un enfoque distinto: evalúan la capacidad de pago futura del solicitante. Analizan ingresos formales, estabilidad laboral, nivel de endeudamiento y la relación entre los ingresos y las cuotas del préstamo, buscando cierta continuidad en el tiempo. Tanto trabajadores en relación de dependencia como independientes deben presentar la documentación que respalde su situación.