En un contexto de recuperación gradual del mercado, la práctica de comprar, refaccionar y vender propiedades en plazos breves se consolida como una opción para inversores. Expertos detallan las claves, beneficios y riesgos de esta modalidad.
En el actual escenario económico argentino, donde el sector inmobiliario muestra signos de una recuperación paulatina, el denominado «rulo inmobiliario» se presenta como una estrategia atractiva para aquellos inversores que buscan rentabilidad en el corto plazo. Según Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios, esta práctica, que implica comprar una propiedad subvaluada, refaccionarla y venderla rápidamente, ha ganado relevancia en los últimos años, especialmente en las principales ciudades del país.
García Malbrán detalló que la operación consiste en adquirir una propiedad por debajo de su valor de mercado, realizar mejoras estratégicas para aumentar su atractivo y venderla en un plazo breve, generalmente entre tres meses y un año, con el objetivo de obtener una ganancia neta. «En Argentina, esta operación se popularizó durante períodos de inestabilidad cambiaria, baja en los precios de inmuebles usados por excedente de oferta y precios de materiales y mano de obra por debajo de la media, permitiendo aprovechar brechas en el mercado», explicó.
Sin embargo, el especialista aclaró que no se trata de una especulación pura, sino de agregar valor real a través de refacciones que responden a la demanda actual, como modernizaciones en cocinas o baños y una actualización general de la decoración. Para lograr una operación exitosa en un plazo ajustado, como seis meses, es esencial una planificación meticulosa.
El primer paso, según García Malbrán, es identificar propiedades con potencial: «Se recomienda buscar inmuebles en zonas con alta demanda, como barrios consolidados de la Ciudad de Buenos Aires o el conurbano bonaerense, donde los PH (propiedades horizontales) sin expensas altas son ideales. Luego, es preciso comprar a un precio que deje margen para las refacciones, al menos entre un 20% y 30% por debajo del valor post reforma».
En la etapa de refacción, el experto subrayó la importancia de priorizar intervenciones rápidas y de alto impacto, como la renovación de baño y cocina (con costos estimados entre $4.000.000 y $11.000.000, según el tamaño), pintura y pisos, con un tiempo estimado de cinco a seis meses. Sugirió contratar equipos profesionales para evitar demoras.
«Finalmente, para la venta, hay que fijar un precio competitivo basado en comparables recientes y utilizar marketing digital para acelerar el proceso. La clave es la velocidad: cada mes extra erosiona la rentabilidad por costos de mantenimiento y oportunidad», advirtió.
Entre los aspectos a evaluar en una propiedad, el presidente de la Cámara mencionó la ubicación, priorizando lugares con buena conectividad y demanda estable, como Villa Ortúzar o zonas premium. También es imprescindible verificar el estado estructural (humedades, instalaciones eléctricas, cañerías) y consultar con un arquitecto para estimar costos por gastos ocultos. Asimismo, no hay que olvidar aspectos del edificio, como expensas y obras pendientes en el consorcio, ni los aspectos legales, como títulos perfectos y normativas municipales.
García Malbrán señaló que, aunque es rentable, el rulo inmobiliario no está exento de riesgos. «Los principales incluyen gastos imprevistos durante la refacción, que pueden elevar costos entre un 20% y 30%; fluctuaciones del mercado que demoren la venta; y riesgos legales o disputas que paralicen las obras. Para mitigarlos, conviene diversificar y limitar cada operación a un presupuesto controlado», recomendó.
Reconoció que superar los plazos previstos es uno de los mayores desafíos, ya que cada mes adicional genera costos extras y puede erosionar la rentabilidad entre un 5% y 10% por período. Para evitarlo, aconsejó establecer hitos estrictos y contingencias en los contratos con los contratistas.