Un análisis del sector muestra que, pese a una mayor oferta y previsibilidad, el sostenimiento del alquiler representa un esfuerzo creciente para inquilinos y también presenta desafíos para algunos propietarios.
El cierre del primer trimestre dejó en muchos hogares, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires, la sensación de que el ajuste por IPC en los alquileres corre más rápido que los ingresos. Este clima atraviesa hoy al mercado, donde si bien hay más oferta y reglas más previsibles, para una parte creciente de los inquilinos sostener el alquiler exige un esfuerzo cada vez mayor. La situación también se complica para algunos propietarios que dependen de esa renta y observan demoras en alquilar sus unidades.
Detrás de esta tensión hay datos concretos. Un informe del Centro de Estudios para la Recuperación Argentina (Centro RA) de la UBA señala que, desde diciembre de 2023, la inflación acumulada ronda el 209%. Sin embargo, el rubro vivienda, servicios vinculados y combustibles aumentó cerca del 400%. Dentro de ese conjunto, los alquileres subieron 423%, el agua 366%, la electricidad 370% y el gas natural 766%.
Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina, define el momento como un escenario «más ordenado en términos de oferta, pero tensionado en términos de acceso». Según describe, el alquiler representa hoy entre el 35% y el 50% del ingreso de un hogar inquilino, y es cada vez más frecuente encontrar casos que superan el 40% e incluso el 50%. «El mercado se ordenó desde la oferta, pero no logró resolver el problema de fondo, que es la brecha entre alquileres e ingresos. Hoy hay más oferta, pero no necesariamente más acceso», resume.
Vieitez advierte que el mayor conflicto no está en el pago mensual, sino en los momentos de ajuste o renovación del contrato, donde muchos inquilinos se encuentran con aumentos difíciles de absorber. Las reacciones son diversas: algunos intentan renegociar, otros optan por mudarse a zonas más económicas o a propiedades más chicas. También se observa que muchas personas postergan la mudanza por el alto costo de ingreso (depósito, mes adelantado, garantías) y un cambio en las decisiones familiares, con más personas compartiendo alquiler o postergando la independencia.
José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, señala que la situación está muy segmentada. Según su relevamiento, los valores de alquiler en pesos para departamentos usados crecieron en línea con el IPC, pero advierte que en barrios de clase media y media baja no hay margen para precios sobrevaluados. «Si la pretensión excede el rango del habitante del barrio, el departamento no se alquila», afirma.
Por su parte, Damián Cafarella, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina, describe dos paradigmas: propietarios que aplican el IPC estrictamente y otros que priorizan cuidar al inquilino. Explica que cuando el valor supera lo que el mercado tolera, la unidad puede quedar vacía por meses, lo que lleva a muchos propietarios a bajar el precio hasta un 20% para alquilarla nuevamente. «Muchos propietarios prefieren resignar parte del aumento antes que perder a un buen inquilino», señaló, agregando que hoy «es todo negociable».